售楼部业务员将商品房卖给精神病患者

    精神病患者从某种程度上讲，属于社会的弱势群体，在民事、刑事等法律规范方面受到比一般人更多的保护。因其没有足够的辨认和控制自己的行为的能力，往往只会受到法律的保护而非规制，但却有人因为利益的诱惑欺骗精神病人，妄图获得不正当的利益。

    近日，郑州市民许女士有一名患精神病5年的女儿。2021年1月份，郑州孔雀城售楼部的一名业务员到许女士家中推销房子，见三十多岁的许女士女儿还在与许女士共同居住，便开始推销。期间。许女士告知推销员，自己的女儿有精神病，没有办法买房，但最后此业务员还是将许女士的女儿带到售楼部并交付5万元钱签订了购房合同。目前，许女士希望孔雀城售楼部尽快退还房款，而新郑市房管局的工作人员表示，此事正在处理之中，国庆节后会具体落实情况。

    精神病人买房买车，能够退回吗？

    精神病人进行的民事活动，是否与其精神健康状态相适应，可以从行为与本人生活相关联的程度、本人的精神状态能否理解其行为，并预见相应的行为后果，以及行为标的数额等方面认定。如果完全不能辨别和控制自己的行为的，如患有痴呆症，那么利害关系人就可以向法院申请宣告其为无民事行为能力人；如果精神病人能够部分辨别和控制自己的行为，那么利害关系人可以申请宣告其为限制民事行为能力人。

    根据我国《民法典》，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。也就是说，如果许女士女儿属于限制民事行为能力人的情况，那么其买房的合同行为要经过许女士本人的追认才能认定有效，这属于效力待定的民事法律行为。

    如果许女士女儿完全无法辨认和控制自己的行为，属于无民事行为能力人。那么签订的购房合同就是无效的民事法律行为，自始无效，当然无效，绝对无效，售楼部应当退还房款。或者，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，违背当事人真实意思表示的情况下所为的民事法律行为，也属于无效的民事法律行为。

    但如果许女士女儿是间歇性发病的精神病人，那么根据法律规定，间歇性精神病人的民事行为，确能证明是在发病期间实施的，应当认定无效。行为人在神志不清的状态下所实施的民事行为，应当认定无效。也就是说，如果是在神志清醒，没有发病的期间签订的购房合同，那么售楼部可以不用退回房款。