房似锦被林茂根“跳单”了，关于“跳单”行为的法律规定

　　《安家》电视剧正在火热播放中，剧中，主人公房似锦为了顺利促成林茂根购得中意的老洋房，不顾黑夜、下雨天，单人骑着小电驴穿梭在上海街头。好不容易找到“完美”的向公馆，又碰上产权人远走国外，难以找到的苦恼。

　　靠着男主人公冯姑姑的雪中送炭、无私奉献，眼看交易即将实现，谁知饲料大王林茂根竟是“老赖”，“跳”过安家中介直接与向公馆产权人向文森签订购房协议。

　　对于林茂根中“跳单“行为，法律上如何认定，法律后果又是什么呢？

　　一、安家天下与林茂根成立居间服务合同关系。

　　房似锦所在的安家天下公司与林茂根虽没有签订协议，但双方在事实上已成立居间合同关系，所谓居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。林茂根系委托人，安家天下公司系居间人（房似锦仅系安家天下员工，其履行职务的行为，视为安家天下公司的行为）。

　　关于居间合同的相关法律规定，主要见于《合同法》第四百二十四条、四百二十五条、四百二十六条、四百二十七条的规定。但这些条款并没有对“跳单”行为予以认定，也未明确“跳单”人的法律后果。

　　【第四百二十六条】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

　　居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

　　【第四百二十七条】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

　　二、民法典（草案）对于“跳单”行为认定及其法律后果的规定。

　　为弥补法律漏洞，《民法典（草案）》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　该条款主要系针对买房人利用中介找到房源之后，甩掉中介直接和卖房人订立合同的情形，也就是“林茂根”这类人。《安家》电视剧中，林茂根利用房似锦找到向公馆房源，随后又通过房似锦直接与向公馆产权人代表向文森接触，并直接与其签订房屋买卖合同，属于《民法典（草案）》第965条规定的“利用中介人提供的交易机会或媒介服务”。因此，即使林茂根未与安家天下签订任何协议，但其仍然应当向安家天下支付佣金。

　　目前，《民法典（草案）》并没有颁布、生效，此时该如何认定“跳单”行为？

　　三、最高院发布的关于“跳单”行为认定的指导性案例

　　上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，涉案房屋产权人李某委托多家中介公司出售房屋，买房人陶德华在通过两家不同的中介公司进行看房活动后，又通过原告中原公司看了该房屋。后因另一家中介公司报价较低，陶德华遂通过该中介公司与李某签订了房屋买卖合同并办理了过户手续。中原公司遂起诉要求陶德华支付中介费用。

　　上海市虹口区人民法院认为：“衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。”

　　市场乱象需要法律的调整和规范，随着《民法典》的出台，相信对于恶意“跳单”行为会具有更加严格的约束和惩治。

　　作者：上海君帆律师事务所