（一）借名合同关系的认定

      根据《民法典》第九百二十七条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。借名买房案件的处理，首先要对合同关系进行认定，而现实中借名买房往往发生在关系较为亲近的亲属、朋友间，多为口头约定，较少签订书面协议。当事人如有书面约定或者借名人支付对价的，借名关系较为容易判定；但若无书面约定的则应依据查明的事实推定双方是否存在借名的本意。通常应着重考虑以下因素：1.借名购房的原因是否符合常理。借名人借名往往是为规避国家房贷、税收、购房资格等相关法规政策或是转移财产以逃避债务等。因此应对借名的动机是否符合常理进行审查。2.房屋的实际出资情况。借名人主张产权基于其为房屋的实际出资人，其对出资情况应承担举证责任，应提供付款凭证、票据以及其他证明支付能力的证据材料。3.房屋的实际控制情况。房屋由谁实际占有使用，或者房屋在出租的情况下由谁收益，是判断房屋实际权利人的重要因素。4.购房合同、发票及房产证作为实际出资以及房屋产权的重要凭证，产权人一般会亲自保管，因此购房合同、发票、房产证的保管情况是判断实际购买人的重要凭证。

（二）借名买房合同效力的认定

    我国现行法律虽然区分物权与债权效力，但是并不承认物权行为的无因性。也就是说，借名买房合同合法有效，借名人才能根据合同约定要求办理过户登记手续、取得房屋所有权。借名买房合同是否合法有效是判断买受人是否享有足以排除强制执行的物权期待权的基础条件。若当事人双方具有民事行为能力、就借名买房事宜意思表达真实一致，且不存在违反法律、行政法规强制性规定、公序良俗等《民法典》规定的合同无效的具体情形，借名买房合同应具有法律效力。但由于政策性因素的介入，从借名买房的动因出发，借名买房合同效力因而受到影响，甚至无效。

1.借名购买经济适用房等保障性住房的合同，因严重规避法律、政策而无效.《经济适用房方法管理办法》对经济适用房的购买资格及房屋转让条件均有严格限制。允许不符合购房条件的人借名购买，不仅扰乱国家对保障性住房的监管秩序，还会使其他有购买经济适用房需求的困难家庭失去购房机会，损害其他购房者的合法权益，违背公序良俗。因此，根据《民法典》第一百五三条第二款规定，借名购买保障性住房的合同因违背公序良俗而无效。

2.为规避限购、限贷及规避税收的借名买房合同有效.限制房价过快增长的限购政策对合同自由的限制显而易见，但这种限制是具有阶段性、临时性的，仅会造成一时的合同履行不能、不会永久性履行不能。出名人自愿将自己的购房资格转让给借名人，是对自身权利的正常处分，没有违反法律的强制性规定。出名人的购房资格转让后，其再买房时就会被限购，从宏观看，借名买房并没有增加整个社会有购房资格人员的数量和房地产市场调控压力，没有损害社会公共利益（公序良俗），所以，不能以限购政策来否定借名合同的效力。

同理，为了获取银行贷款、降低首付比例或贷款利率借名买房的，为了获取税收优惠而借名买房的，由于此类行为仅是合理规避政策的手段，既未违法法律的强制性规定，也未损害公序良俗，因此签订的借名买房合同有效。

（三）借名买房合同关系能否排除强制执行

      借名人基于有效的借名合同享有何种权利性质，目前有“物权说”与“债权说”。“物权说”认为强制执行并非商事交易，申请执行人对涉案房屋并无信赖利益保护的需要，非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围，借名人享有足以排除强制执行的物权期待权；“债权说”认为借名合同是借名人与被借名人的内部约定，借名人只能主张债权，要求被借名人协助过户。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”登记公示对外具有公信力，他人依据公示能确定物权的归属。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（已失效）第二十八条规定，借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。上述法律和裁判指引体现裁判思路是对于借名人以出名人为被告提起诉讼，直接要求确认房屋归其所有的，不予支持；但要求出名人履行借名买房合同，办理房屋过户登记手续，如果符合登记条件的，可以予以支持。

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条赋予物权期待权优于金钱债权，既然借名人享有基于合同约定的债权，那么并不能优先其他债权，排除强制执行。部分地方高院出台的指导性意见认可了上述裁判规则，如北京高院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十九条规定，法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对房屋许可执行的，一般应予支持。江苏省高级人民法院《执行异议与执行异议之诉案件审理指南（二）》第14条规定，金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。部分地方高院持相反观点，如广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重大问题的解答》第11条规定，金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如不存在损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。笔者认为借名人为规避国家限购政策而形成的借名合同关系，虽不违反国家强制性规定，但如不加以限制，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致地方房地产调控政策落空，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序，且物权登记具有公信力，借名人享有的债权不具有对世效力、排他效力和绝对效力，这符合我国法律关于物权变动的规定，也是借名人造成名义购房人与实际购房人不一致时应承担的权利风险，故认为借名买房合同关系不能排除强制执行。