动迁房买卖风险防范？

    上海住房近二十年来，房屋价格一直处于上涨趋势，常常到动迁房办理过户时，房屋可能会出现较大的增值，因此，为了配合过户，卖方常常提出加价。这个问题也是购房者最担心的，也是最有争议的地方。事实上，没有什么非常有效的方法来避免这种情况的发生，毕竟国家不鼓励买卖不可交易的房屋，但在实践中，我们还是应该通过合同的约定或者合同履行中尽量规避这样的风险(以下是按照交易步骤注意风险)。

    1、挑选优质的卖方

    在购买动迁房时，应当挑选那些是为了置换房屋或者改善生活而出售房屋的卖家。因为那些在外面欠债或者有重大诉讼风险的人，在不能过户的时候，房子有被法院查封的风险。当你满足过户条件时，你往往处于被动地位。买卖合同签订后，还应注意卖方的财务状况。作者所处理的众多案例中，那些因赌博而出售房屋的人，到交易过户处理时，往往是矛盾最大的。所以，即使价格可能稍有点优惠，在买房子的时候也要尽量避开这样的卖家。

    2、合同约定明确详细，尽量约定高违约金。

    房子的购买实际上可以交易，其中至少有3年到4年，遇到2016年房价暴涨的情况，很多卖家心态不平衡，冒险。此时，在合同中约定高违约金很重要，很可能会打消卖方违约的念头。比方说，违约金提高到总房价的300%，也就是房屋差价损失的几倍，令卖房人感到无利可图。

    3、尽早交房，并实际占有房屋

    签订动迁房屋购买合同后，应尽快要求卖方交付房屋。毕竟动迁房屋不像二手房那样可以网上签字，所以尽快交付房屋也可以降低卖方一房两卖的可能性。与此同时，购房者实际入住房屋，则对防范法律风险十分有帮助。当然，交房时最好办理交接手续。

    4、注意交易过户时间及卖方是否办理小产证。

    签订买卖合同后应当注意大产证办理时间（一般大产证满三年，动迁房一般即可交易过户），其后应当注意卖方何时办理小产证，待其办理出小产证后，最好由买方保管。在满足过户条件时，第一时间通知卖方进行交易过户，双方进行交易过户。

    总结，购买未能交易的动迁房风险较大，我们在购买时应该做好充分了解的情况下进行购买。

    90年代初期，上海有数十万户家庭人均居住面积低于4平，还有3万多户人均居住面积不到2.5平方米。有人常常形容上海的住房是“鸽棚”，此时改善拥挤不堪的居住环境是上海市民最大的愿望。上海的动迁也是从90年代正式启动，这一阶段的动迁主要是围绕旧区改造，解决居民居住矛盾，改善居住环境。

    根据《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条和《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》第二条的规定：动迁安置房要具备过户条件：小产证满三年或者动迁协议和大产证均满三年。